Overwaarde uit uw huis halen: wel of niet doen?

Overwaarde. Een bijna magisch woord dat het in gezelschap steeds beter lijkt te doen. De een schept er graag over op, de ander houdt het angstvallig stil of heeft geen idee of zijn huis wel overwaarde heeft. Hieronder uitleg tips voor uw overwaarde!

Overwaarde is de huidige waarde van een woning minus de hypotheek (schuld) die er nog op rust. Aangezien de huizenprijzen de afgelopen jaren alleen maar zijn gestegen (zie grafiek), hebben veel ouderen op papier een flink kapitaal in de vorm van overwaarde. Meer dan de helft van de woningvoorraad is immers ‘eigen bezit’.
Voor de meeste mensen is het vaststellen van de overwaarde nattevingerwerk. Volgens een onderzoek van de Postbank schatten de huizenbezitters hun overwaarde op gemiddeld €100.000. Financieel dienstverlener Van Bruggen Adviesgroep deed een onderzoek onder 50-plussers en die raamden de overwaarde op gemiddeld €180.000.

Royaler leven
Dat mensen de mogelijkheden van hun huis niet kennen, is eigenlijk logisch. Ieder huis is immers anders en niet iedereen is even ver met het aflossen van de hypotheek. Het zijn vooral banken en financiële dienstverleners die onderzoek doen naar de overwaarde en er vervolgens in de media flink mee uitpakken. Financiële dienstverleners smeken de mensen bijna: ga toch genieten van je overwaarde, daarbij natuurlijk een flink stukje eigenbelang nastrevend. Met overwaarde kun je je hypotheek namelijk verhogen en dat levert de banken jarenlang inkomsten op.

Directeur Robin Booij, van de onlangs opgerichte Nationale Hypotheekbond, beaamt dat veel mensen helemaal niet weten hoe ze hun overwaarde te gelde kunnen maken. De Hypotheekbond is een onafhankelijke instelling die mensen informeert over hypotheken. Booij: “Er zijn veel mensen die twintig, dertig jaar geleden een huis hebben gekocht en altijd keurig hebben afgelost. Omdat de huizenprijs in die periode verdrievoudigd is, zit er ook in gewone rijtjeshuizen soms een overwaarde van €200.000. Juist voor deze groep mensen hebben banken allerlei hypotheekconstructies bedacht om gebruik te kunnen gaan maken van dit geld.”

Directeur Hans van Bruggen van de Van Bruggen Adviesgroep (een grote speler op de financiële markt) is het daarmee eens. “Mensen denken dat hun woonlasten stijgen als ze hun hypotheek oversluiten. Maar dat hoeft helemaal niet, want de rente is nu nu veel gunstiger dan twintig jaar geleden. Iemand met een huis van €300.000 en een hypotheek van €100.000 zou een nieuwe hypotheek kunnen afsluiten van €200.000. Met die extra €100.000 kun je leuke dingen doen. Veel mensen weten niet dat ze via een goede constructie veel royaler zouden kunnen leven.”

Waarschuwing
Toch past bij deze veelbelovende woorden een waarschuwing. Want overwaarde is eigenlijk spaargeld dat u gaat opmaken en niet een soort extraatje van de bank in uw voordeel. Als u met dat ‘bakstenen’ spaargeld iets gaat doen, sluit u daar in de regel een nieuwe hypotheek op af. Daar moet u dus rente over betalen en het heeft fiscale gevolgen (zie hieronder: De fiscus rekent af).
Bovendien is een nieuwe hypotheek gebaseerd op het huidige prijsniveau van de woningmarkt. Maar net als de aandelenbeurs kan ook de waarde van de huizenmarkt inzakken. Volgens sommige deskundigen met misschien wel 20 procent. Daardoor bestaat de kans dat door het verzilveren van uw overwaarde uw totale hypotheekschuld straks hoger is dan de waarde van uw woning. Of het bij u past om de overwaarde ‘op te eten’, hangt dus af van het risico dat u met uw vermogen wilt lopen.

Wie munt slaat uit de eigen woning, krijgt ook te maken met de fiscus. De eigen woning is normaal gesproken belast in Box 1. Daarover betaalt u een bescheiden belasting door het eigenwoningforfait. Nog belangrijker dan de belasting in Box 1 is dat u de hypotheekrente mag aftrekken. Dit fiscale voordeel geldt echter niet als u een extra hypotheek afsluit op de overwaarde en dat geld opmaakt aan consumptieve zaken (aanvulling inkomen, caravan, etc.). Naast het mislopen van de aftrek, geldt er over een vrijgevallen vermogen van €20.315 of meer een rendementsheffing van 1,2 procent. Meer informatie: Belastingtelefoon, telefoon 0800-05 43.

Schilderes Mary Koekenbier (66) kocht ruim twintig jaar geleden een woning uit 1910. Een vervallen droomhuisje aan de rand van Alkmaar, vlak bij bos, duin en strand. “Stap voor stap heb ik het verbouwd. Nieuwe badkamer en keuken en boven heb ik twee slaapkamers samengevoegd tot atelier. Het is nu een echt Mary-Koekenbierhuisje dat als een jas om mij heen past.”

Al die tijd leefde Mary Koekenbier van haar kunst. Ze verdiende voldoende om van te leven, maar niet om een pensioen op te bouwen. Toen ze 65 werd, wilde ze minder gaan werken. Ze overwoog enkele opties en kwam uit bij Torenstad Verzilverd Wonen in Zutphen. Dat bedrijf zorgt ervoor dat de woning verkocht wordt aan een woningcorporatie maar dat het woonrecht bij de bewoner(s) blijft. De corporatie verplicht zich verder de woning te onderhouden. Een ideale oplossing voor Mary. “Al mijn geld zit in mijn huis. Ik wilde hier blijven wonen en ik wilde rust creëren. Ik wilde geen verantwoordelijkheid meer voor mijn huis en geen energie besteden aan een verhuizing en een nieuwe omgeving. Dat gaat allemaal ten koste van mijn werk.”

Een woningbouwvereniging te Langedijk heeft Mary’s huisje gekocht. Zij heeft nu levenslang gratis huurrecht en een som geld op de bank. “Ik had een lage hypotheek en dankzij de verbouwingen had ik dus een enorme overwaarde. Dat maakte het interessant voor mij.”